La Reforma Tributaria, prevista en la Constitución Federal (art. 156-A), en el Proyecto de Ley Complementaria n.º 108/2024 y en la Ley Complementaria n.º 214/2025, tuvo como objetivo principal transformar el sistema de tributación sobre el consumo en Brasil.

Se extinguieron cinco tributos complejos — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — que pasan a ser sustituidos por dos nuevos: el Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS) y la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS).

Para evitar rupturas y garantizar seguridad jurídica a las operaciones en curso, la Ley Complementaria n.º 214/2025 instituyó regímenes transitorios opcionales aplicables a determinadas actividades inmobiliarias, incluidos los contratos de arrendamiento, la cesión onerosa y el arrendamiento de inmuebles.

Aunque aún no se han definido las alícuotas finales del nuevo régimen — en especial del IBS y de la CBS — todo indica que habrá un aumento de la carga tributaria aplicable a las operaciones inmobiliarias. Las estimaciones actuales señalan una alícuota conjunta entre el 26,5% y el 28%.

Por ello, es fundamental que los contribuyentes con contratos de arrendamiento y alquiler celebrados por plazo determinado y actualmente vigentes observen los plazos legales para aprovechar el régimen transitorio.

El art. 487 de la Ley Complementaria n.º 214/2025 autoriza a los contribuyentes a permanecer temporalmente bajo las reglas anteriores de PIS y Cofins, conforme al régimen tributario de la persona jurídica. De este modo, las empresas tributadas por el régimen de lucro presunto podrán recaudar IBS y CBS a la alícuota conjunta del 3,65% sobre los ingresos brutos del arrendamiento, reproduciendo el tratamiento vigente de PIS/Cofins.

Para ello, deben cumplirse los siguientes requisitos:

Arrendamiento no residencial

• Contratos celebrados hasta el 16 de enero de 2025 (fecha de promulgación de la LC 214/2025).

• Se requiere el reconocimiento de firmas o la firma electrónica de las partes.

• Hasta el 31 de diciembre de 2025, será necesaria la averiguación o el archivo de los contratos en el Registro de Inmuebles o en el Registro de Títulos y Documentos — alternativamente, su puesta a disposición de la Receita Federal y del Comité Gestor del IBS, aunque la forma de dicha presentación aún no ha sido reglamentada.

• Validez del beneficio transitorio: durante todo el plazo contractual.

Arrendamiento residencial

• Contratos celebrados hasta el 16 de enero de 2025.

• Se requiere reconocimiento de firmas, firma electrónica de las partes o la comprobación del pago del alquiler realizado hasta el mes siguiente al inicio de la vigencia del contrato.

• Dispensa de registro en notaría y de puesta a disposición ante la Receita Federal o el Comité Gestor.

• Validez del beneficio transitorio: hasta el 31 de diciembre de 2028, aunque el contrato tenga un plazo superior.

Resumen de los principales puntos de atención:

• Los contratos nuevos celebrados después del 16 de enero de 2025 no podrán optar por el régimen transitorio.

• Los contratos de arrendamiento no residencial deben estar registrados hasta el 31 de diciembre de 2025 — un plazo final e improrrogable.

• Los arrendamientos residenciales, aunque estén dispensados de registro, tendrán una validez máxima bajo el régimen anterior solo hasta 2028.

• Se recomienda revisar y formalizar las firmas y los registros lo antes posible para garantizar el correcto encuadramiento y evitar la pérdida del beneficio tributario.

Si su empresa posee contratos de arrendamiento que se encuadren en estos criterios, Cesar Peres Dulac Müller Advogados está a su disposición para evaluar cada situación y orientar sobre las medidas necesarias para garantizar el cumplimiento del régimen transitorio dentro de los plazos legales.

Equipo de CPDMA